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不動産担保ローンの審査でも、不動産投資や競売物件の購入を目的とした不動産担保ローンの場合には審査の基準が変わってきます。不動産担保ローンと言っても、「アパートローン」「不動産投資ローン」「不動産業者専用ローン」という名前で販売される別物のローンとも言えます。
ここでは、不動産投資での不動産担保ローン審査について解説します。
不動産投資での不動産担保ローン利用
不動産担保ローンというのは、色々な目的で利用されるローンです。
- 個人の方が、カードローンなどのおまとめ目的で利用する
- 会社経営者の方が、経営資金の資金調達目的で利用する
- 不動産投資家の方が、不動産の購入資金のために利用する
など、さまざまな使途があるのです。
その中でも、不動産投資の場合は、そのほかの不動産担保ローン審査とは審査基準が異なるのです。
金融機関によっては、不動産投資向けの不動産担保ローンを別の商品「不動産投資ローン」「不動産業者専用ローン」「アパートローン」として販売していることもあり、審査が厳しい分低金利で利用できる可能性もあるのです。
実際に通常の不動産担保ローンでは、金利が5％～15％に設定されています。不動産投資の利回りというのは、都心の場合は10％あれば良い方で、そこから諸費用などをねん出するとローン金利が7～8％を超えてしまえば、ほとんど利益がでなくなってしまうのです。
不動産投資での不動産担保ローンで重視されるもの
物件の収益性
ここに尽きると言っても良いぐらいです。
不動産担保ローンでは、不動産の担保価値というのが重要になりますが、不動産投資を目的とする場合には、担保価値の重要性が高まるとともに、将来の収益性というものが重要視されるのです。
借り入れをする方の信用よりも、担保にする物件の収益性が不動産担保ローン審査に大きな影響を与えるのです。
物件の収益性で重視される項目
- 表面利回り
- 表面利回りを計算する元となる賃料収入
- 賃料収入の妥当性（競合物件との比較）
- 賃料収入の下落率
- 固定資産税、火災保険料、保守管理費用などのランニングコスト
- 表面利回りから実質コストを除いた実質利回り
など、不動産投資で投資家がチェックする項目とほとんど同じと言って良いでしょう。
これに金融機関側は「金利の上昇リスク」や「賃貸物件の需要減リスク」「自己資金（融資率）」などを加味して
「○％で貸しても返済は継続可能かどうか？」
をシミュレーションして、審査の可否を決定するのです。
実際には形骸化している表面金利
金融機関が「アパートローン」「不動産投資ローン」「不動産業者専用ローン」という名称で販売しているローンの表面金利では、投資家側の利益が出ないケースも増えてきています。
しかし、一方で低金利競争が激化して採算性が乏しくなっている住宅ローンよりも、東京オリンピックなどを見据えて不動産投資が活発になることを見込んで、「アパートローン」「不動産投資ローン」を重視したいという金融機関も増えているのが現状です。
そのため、表面金利はあるものの、実際は金融機関と不動産投資家の話し合いの上で、折り合う金利で融資が行われるというケースが増えているのです。
まとめ
不動産投資のローンでは物件の収益性が厳しくチェックされます。その分、使途自由の不動産担保ローンよりも低金利で借りられる可能性があるのです。
