SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／長期融資で実際に借りてみた。借入までの流れ・実行金利・審査・担当者の対応レポート

「不動産担保ローンって、借りるまでどのような手続きで進むのか？わからないから不安。」「不動産担保ローンって、どのくらいの金利が適用されるのかわからない。」という相談を受けることは少なくありません。今回は、この課題を解決するべく、実際に筆者が保有している不動産を担保に「SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／長期融資」の借入を実行してみました。

筆者の保有不動産と今回借りる不動産担保ローンの条件について

不動産担保ローンの借り入れ条件

• 借りる人：筆者
• 職業：会社経営者
• 資金使途：不動産投資で、物件購入のための自己資金に充てたい
• 借り入れ希望額：300万円

担保にする筆者の保有不動産

• 場所：千葉県船橋市
• 種類：2階建て戸建て住宅
• 延べ床面積：102.92㎡
• 築年数：築26年
• 構造：木造

この戸建て住宅は、筆者の自宅ではなく、戸建ての不動産投資用に購入した賃貸用物件です。

平成27年に650万円で、任意売却という方法で不動産会社から購入した物件です。

不動産投資ですので、現在は、介護事業者に月10万円で賃貸しています。間取りなどは、普通の戸建て住宅となっています。

今回は、筆者が保有するこの戸建て物件を担保として、SBIエステートファイナンスから、300万円の借り入れを受けたいと考えています。資金使途としては、他の不動産投資（2000万円程度の物件）の頭金として利用したいと考えています。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへの申込から、融資実行まで

手順その１．SBIエステートファイナンスのウェブサイトに行く

https://www.sbi-efinance.co.jp/

手順その２．SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ仮審査申込

ウェブサイトの「仮審査申込ボタン」をクリックします。

仮審査申込フォームに申込事項を入力します。

• お名前【必須】
• 法人名【任意】
• 申込人【必須】
• 電話番号【必須】
• メールアドレス【任意】
• 希望金額【必須】
• 対象不動産所在地【必須】
• 不動産の種類【任意】
• 土地面積【任意】
• 築年数【任意】
• 上記が以外の対象不動産・その他【任意】

【任意】が多いのですが、どのみち電話で聞かれるのだろうと思って、できるだけ【任意】の項目も埋めて申し込みました。」

手順その３．SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ仮申込受付のメール

仮申込のメールが届きます。

2018/06/25 (月) 15:09

仮審査申込を受付ました【SBIエステートファイナンス】
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〇〇様

この度は当社WEBサイトより仮審査をお申込いただき誠に有難うございました。

１営業日以内でご連絡を差し上げます。
なお、お急ぎの方はフリーダイヤル　0120-547-330（受付時間：月～土 8:50 – 17:30）までお気軽にお電話下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【お問い合わせ内容は下記の通りです】

■お名前
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手順その４．SBIエステートファイナンス担当者から電話連絡

2018/06/25 (月) 15:28

担当者から、電話に連絡が来ます。仮審査をしてから約20分後ぐらいに電話がかかってきました。

担当者：「お問い合わせありがとうございます。SBIエステートファイナンスの担当の〇〇と申します。お申込み内容について少々お伺いしたいのですが、お時間の方はよろしいでしょうか？」

筆者：「はい。大丈夫です。」

担当者：「今回の船橋市の不動産はご自宅でしょうか？」

筆者：「いいえ、違います。戸建ての不動産投資用に購入した物件になります。」

担当者：「いくらで購入されたのですか？」

筆者：「650万円で、平成27年に購入しました。」

担当者：「購入されたときにはローンは、ご利用されましたでしょうか？」

筆者：「いいえ、現金で購入しています。」

担当者：「抵当権などは現在はついていないということでよろしいでしょうか？」

筆者：「はい。購入時に抹消しています。」

担当者：「投資用ということですが、現在は、どなたかに賃貸で貸しているのでしょうか？」

筆者：「はい。介護事業者に貸しています。リハビリ用に使うということで利用しているかと思います。」

担当者：「おいくらで貸していますか？」

筆者：「月10万円ぐらいだったかと記憶しています。正確な数字はすぐにはわかりません。」

担当者：「お仕事の質問ですが、現在はどのようなお仕事をされていますでしょうか？」

筆者：「会社経営です。」

担当者：「会社から役員報酬を受け取っているという形でしょうか？」

筆者：「その通りです。」

担当者：「役員報酬は、いくらぐらいでしょうか？」

筆者：「月100万円程度です。」

担当者：「現状は、お持ちの不動産投資の不動産所得と、役員報酬の2つの所得で、確定申告をされている形になりますでしょうか？」

筆者：「はい。その通りです。」

担当者：「今回は、300万円の借り入れ希望ということですが、何に利用される形ですか？」

筆者：「別の不動産物件の購入資金、頭金に充てたいと考えています。」

担当者：「もう購入予定の物件は決まっていますか？」

筆者：「ある程度目ぼしい物件で話を進めています。」

担当者：「○○様より仮審査申込フォームでお送りいただいた内容と、ただ今伺いました内容にて、仮審査に関してはご融資可能という審査結果なのですが、本審査の手続きを進めさせていただければと思いますが、いかがでしょうか？」

筆者：「はい、お願いします。」

担当者：「では、次のステップは、ご面談をさせていただいて、問題なければ本申込という形になります。面談のときに詳しい手続きの流れをご説明させていただきます。」

筆者：「了解しました。」

担当者：「ご融資の希望日はいつぐらいまでに必要でしょうか？」

筆者：「7月の1週目に必要です。」

担当者：「そうなりますと、明日、明後日で早めに面談する必要があるのですが、ご都合はいかがでしょうか？」

筆者：「明後日の15時でお願いします。」

担当者：「面談のときにお持ちいただきたいものがあります。
印鑑
身分証（免許証、健康保険証の両方）
確定申告書3期分
会社経営者様ということで、会社の情報も確認させていただければと思いますが、可能でしょうか？」

筆者：「大丈夫です。」

担当者：「決算書も、3期分お願いします。」

筆者：「わかりました。」

担当者：「また、物件の書類もご用意いただきたいのですが、間取り図と賃貸借契約書をお願いします。」

筆者：「わかりました。」

担当者：「では、水曜日お待ちしております。」

手順その５．SBIエステートファイナンスに「面談（本申込）」に行く

2018/06/25 (水）：15：00

SBIエステートファイナンスは、新宿住友ビルディングに入っています。

仮審査の連絡時に依頼された必要書類です。それなりの量です。

ご担当者の方は写真撮影を了承してくれたので、写真を撮りました。サイトに掲載する旨も伝えています。

必要書類の確認

まずは、必要書類の確認をしてくれました。

担当者：「お持ちいただいた書類を確認させていただいてよろしいでしょうか？」

筆者：「問題ございません。」

担当者：「後程、コピーさせていただいても、よろしいでしょうか？」

筆者：「はい、問題ございません。」

SBIエステートファイナンスの説明

担当者：「まずは、当社のご説明をさせていただきます。」

会社の説明をしていただきました。割愛しますが・・

• SBIグループであること
• 会社設立から21年経過していること

などが中心です。

ヒアリング

次に、個別のヒアリングです。電話で聞かれた内容と被っているものが多かったです。

担当者：「登記簿を確認させていただきました。平成27年に買われた戸建て物件ですよね？」

筆者：「はい。その通りです。」

担当者：「確定申告書の不動産の部分が、本件の家賃収入と考えてよろしいでしょうか？」

筆者：「はい。その通りです。」

担当者：「確定申告書の給与の部分が、役員報酬という形でよろしいでしょうか？」

筆者：「はい。その通りです。」

担当者：「借り入れは、法人ではなくて、個人で検討されているんですよね？」

筆者：「はい。その通りです。」

担当者：「300万円の資金使途は、別の不動産物件の自己資金として利用されるということでお間違えなかったでしょうか？」

筆者：「はい。その通りです。」

今後の手続きの説明

必要書類とヒアリング事項の内容に相違がないか、簡単なチェックの後は、今後の手続きの説明に入りました。

担当者：
「収入も問題ありませんし、本審査で障害になる要素はないと思います。
問題なければ、お申込みをいただいて、必要書類を郵送していただい後に本審査になります。
本審査の前に現地調査をしなければなりませんが、資金が7月1週目に必要とのことですので、すぐに現地調査の手配ができる状態です。」

筆者：「現地調査って何をするんでしょうか？」

担当者：「現地調査は、写真を撮って、道路の幅を計測するたためにメジャーで充てるぐらいですので、10分、15分で終わるような作業です。賃貸中の場合は物件の内部は見ません。」

筆者：「必要書類は何になりますか？」

担当者：「こちらになります。」

• 不動産権利証
• 住民票謄本
• 印鑑証明書
• 略歴書（簡単なもの）
• 償還表（法人で借り入れがある場合）
• 確定申告書　→　今回お持ちいただいているので「済]
• 納税証明書

担当者：「納税証明書は、市県民税、国民健康保険税などはお住まいの市川市で、固定資産税は物件のある船橋市で取得する形になります。」

担当者：「相続税や贈与税など発生していない税金の場合も、未納がないという証明が取得できるので、それを取得してきてください。」

担当者：「ご希望の融資実行日はいつにしましょうか？まだ、本審査前ですが、融資実行日および契約日を決めてしまって、それを前提に審査を進めていきます。」

筆者：「7月6日にあると助かります。」

担当者：「では、7月6日10時にご契約という前提で審査を進めてまいります。」

担当者：「当日は、契約書に捺印していただき、必要書類が揃いましたら、司法書士が確認して、問題がなければ融資実行という流れになります。」

融資条件の説明

筆者：「実際の適用金利って、審査が終わってからわかるものでしょうか？どのタイミングでわかりますか？」

担当者：「弊社の場合ですと、営業担当（私）がだいたいこのぐらいの金利になりますとご提示させていただきます。ただし、最終的にFIXするのは本審査後となります。」

担当者：「今回の場合ですと、○○様の信用力には大きな問題はありませんので、現在実施中のキャンペーン中の金利（2.4～6.5％）の前半の方、3.0％～4.0％でご提示できるかと思います。」

筆者：「そのほかにかかる費用というのは何がありますか？」

担当者：
「基本的には
事務手数料：2.1％（の消費税）2.268％　＝　80,400円（300万円の融資）

事務手数料は、融資金額から引かせていただきますので、300万円から80,400円と登記費用を引いだ金額を振り込ませていただきます。

登記費用は、今回のケースでは抵当権設定登記の登録免許税0.4%と司法書士報酬4万円～5万円となります。

それ以外にかかるコストは、今回のケースでは印紙税が2,000円が1枚と200円が2枚、納税証明書の取得費用です。

また、借り換えなどで一括返済する場合には、残元金に対して3.0％の解約料が発生するのでご注意ください。」

筆者：「300万円の融資に対して、返済期間はどうされますか？最長は20年で組めますが・・・」

担当者：「月々の返済額はいくらになりますか？」

担当者：「融資額300万円、金利4.0％と仮定した場合、20年の借入期間であれば毎月の返済額は1.9万円程度、10年の借入期間であれば毎月の返済額は3.4万円、毎月の返済が5万円ぐらいできるのであれば、約6年で完済というイメージになります。」

筆者：「繰り上げ返済するかもしれませんが、一旦20年で考えてください。」

担当者：「承りました。」

借入申込書

借入申込書を書いて「面談」は終了です。

手順その６．現地調査

2018/06/29 (金）：11：00

物件現地（船橋市）

現地調査では、担当者の方が来て

• 物件周辺の写真を撮影
• 敷地面積などをメジャーで測定

して終了しました。

提出している物件の書類の内容の確認が主と言ったところです。

手順その７．SBIエステートファイナンスから審査通過のご連絡

2018/7/2(月）：13：43

ご融資に係るご条件及び7月6日ご契約とご融資にあたり持参書類の件
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○○さま

お世話になります。
先日はありがとうございました。

審査進めました結果、下記条件となりましたのでご連絡します。
ご融資金額　3百万円
金利　　　　3.5%
契約期間　　20年
月々返済額　18,000円

7月6日（金）10時より当社にてご契約及びご実行させていただきますので下記書類をご持参お願いします。

・登記済権利証（登記識別情報通知）
・実印
・免許証原本
・収入印紙　2千円×1枚、200円×2枚
・当日の資金送金先の通帳
・月々のお支払の口座振替の通帳と銀行印

ご不明点あればご連絡ください。
よろしくお願いします。
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手順その８．SBIエステートファイナンスでの「契約」から「融資実行」

2018/07/6 (金）：10：00

契約書を交わします。

司法書士が登記に必要な書類に不備がないか確認します。

司法書士が確認して問題がなかった段階で、SBIエステートファイナンスから資金が振り込まれました。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンを実際に利用したレビュー

融資条件

金利：3.5％

というのは、銀行のアパートローンに匹敵するレベルの低金利と言っていいでしょう。

この物件の購入時点の価格は650万円で、その50％にも満たない300万円という借入だからこその低金利だとは思いますが、他の不動産担保ローンと比較しても、十分に低金利での借り入れが期待できる不動産担保ローンと言えます。

余談ですが、この不動産の運用利回りは年率20.0％程度ですので、仮にこの物件のためにSBIエステートファイナンス不動産担保ローンで借りていたとしても、十分に利益が出る状態になります。

融資スピード

1. 仮審査申込：2018/06/25 (月) 15:09
2. 仮審査結果：2018/06/25 (月) 15:28
3. 面談：2018/06/27 (水）：15：00
4. 現地調査：2018/06/29 (金）：11：00
5. 本審査通過連絡：2018/7/2(月）：13：43
6. 契約：2018/07/6 (金）：10：00
7. 振込：2018/07/6 (金）：12：00
8. という感じですので

仮審査結果通知までの時間：19分
本審査結果通知までの時間：6営業日
融資実行までの時間：10営業日

という流れで融資実行まで完了しました。

仮審査回答は、ものの30分ですので、すぐに回答が得られます。融資を何件も実行している経験値の高い担当者が、仮審査申込の結果連絡で電話してきてくれるので、その段階で不明点を聞くこともできます。

申込から融資実行までは、10営業日かかりましたが、面談の日程調整、現地調査の日程調整で、長引いてしまった側面もあるので、スケジュール調整を計画的に行えば、より早い融資が可能になります。

また、担当者に聞いたところ、「いつまでにお金が必要」ということをはじめに言ってもらえれば、可能な範囲内で、その実行希望日から逆算してスケジュール調整してくれるということでした。融資までの日数に余裕がない場合には、仮審査申込の段階から、ご相談することをおすすめします。

担当者の対応

担当者の対応で不満な部分は、全くありませんでした。体験談として記事にすることを想定していたため、普通のお客様よりも、多くの質問をしましたが、すべて笑顔で回答していただけました。

不動産担保ローンはすべてそうですが、書類の数が多いことだけは、ネックになってしまいますが、それ以外のことについては問題なく、スムーズに借り入れまで進めるはずです。

まとめ

• 適用金利の低さ
• 仮審査回答の早さ
• 担当者の対応力

が抜群に良い不動産担保ローンと感じました。上記のポイントを重視して、不動産担保ローンを比較検討している方は、申し込んでみることをおすすめします。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンは、SBIグループのSBIエステートファイナンス株式会社が提供している個人、法人向けの不動産担保ローンです。首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）に特化した不動産担保ローン会社として、20年を超える事業歴があり、高い融資ノウハウを備えています。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンの特徴は「SBIグループの信頼性」「20年を超える事業歴」「年間3,000件を超える相談実績」「下限金利、上限金利ともに低金利」「最大5億円の借り入れが可能」「最長25年の借り入れが可能」「独自の審査基準で柔軟な審査を実現」「最短即日の審査回答、最短3営業日の融資実行」という点が挙げられます。

とくに「20年を超える事業歴」「年間3,000件を超える相談実績」と豊富な相談実績、融資実績があるため、ほかの不動産担保ローン会社よりも、高い審査ノウハウを持っています。独自の審査基準で与信や不動産評価を行うため、築古物件、既存不適格物件、抵当権2番以下、赤字決算の会社、創業資金の融資など、ほかの不動産担保ローン会社では審査に下りない状況でも、柔軟な対応が期待されます。家族や経営している会社の役員の保有物件も担保にすることができるメリットもあります。

最大25年、最高5億円の融資が銀行不動産担保ローンと比較してもそん色のない低金利で実現できることや、最短即日の審査回答、最短3営業日の融資実行の融資スピードを見ても、総合力の高い不動産担保ローンとしておすすめできます。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンの特徴

• SBIグループの信頼性
• 首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）に特化したサービス展開
• 20年を超える事業歴
• 年間3,000件を超える相談実績
• 下限金利、上限金利ともに低金利
• 最大5億円の借り入れが可能
• 最長25年の借り入れが可能
• 独自の審査基準で柔軟な審査を実現
• 最短即日の審査回答、最短3営業日の融資実行
• 家族や経営している会社の役員の保有物件も担保にできる

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不動産担保ローン名	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産担保ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／住宅ローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／売却つなぎローン	SBIエステートファイナンス不動産担保ローン／不動産投資ローン
金融機関名	SBIエステートファイナンス株式会社	SBIエステートファイナンス株式会社	SBIエステートファイナンス株式会社	SBIエステートファイナンス株式会社
本社所在地	東京都	東京都	東京都	東京都
プラン名	不動産担保ローン	住宅ローン	売却つなぎローン	不動産投資ローン
下限金利	2.40%	2.40%	2.40%	2.40%
上限金利	7.50%	4.80%	7.50%	6.50%
事務手数料（税込）	融資金額の2.2%～2.75％	融資金額の2.2％	融資金額の1.1%～3.3％	融資金額の2.2%～2.75％
金利タイプ	変動金利	変動金利	変動金利	変動金利
申込み可能エリア	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）
申込み可能年齢	-	-	-	-
その他の申込み条件	-	-	-	不動産評価額の50％が上限
遅延損害金	19.80%	19.80%	19.80%	19.80%
保証人	原則不要	原則不要	原則不要	原則不要
申込必要書類	不動産資料/収入証明書類/身分証明書	不動産資料/収入証明書類/身分証明書	不動産資料/収入証明書類/身分証明書	不動産資料/収入証明書類/身分証明書

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