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不動産「担保」ローンと商品名にも入っている「担保」とは何のことを指すのでしょうか？ここでは不動産担保ローンの担保について解説します。
担保とは
債務者（お金を借りた人）がお金を返さない場合に債権者（お金を貸す人：金融機関など）の損害を補てんするために作られた仕組みのことを言います。
「債務履行を確実に行うためのもの」と定義されています。
担保には、不動産担保ローンのような物的担保と、第三者に対する債権を取る人的担保の2種類があります。
不動産担保ローンの担保とは
不動産担保ローンでお金を借りる際に債権者（お金を貸す人：金融機関など）に不動産を担保として提供します。
借りたお金が予定通りに返済されなかった場合には、債権者（お金を貸す人：金融機関など）はこの担保になっている不動産を債務者（お金を借りた人）の同意なしに売却して、貸したお金の回収に充てることができるのです。
不動産担保ローン利用者からすると、返済をきちんとしなければ、担保として提供した不動産は売られてしまっても、仕方がないことになるのです。
不動産担保ローンで担保にできる不動産とは
不動産担保ローンを提供している金融機関によって、どの不動産が担保にできるのか？は異なりますが、基本的には売却できる価値のある不動産であれば、不動産担保ローンの担保にはできるものがほとんどです。
例えば
- 土地
- 駐車場
- マンション
- 戸建て
- アパート
- ビル
- 別荘
・・・
などの不動産で売却しても価値がある場所に立地しているものであれば、担保になるのです。
通常は、不動産担保ローンでは担保評価額の6割～8割の金額を限度額として、融資をしてくれるのですが・・・
売れない不動産、たとえば「僻地にある農地」「山奥の山林」などの場合には、担保評価額も0円となってしまいます。不動産が売れないのであれば金融機関にとっては、その不動産は担保としての意味をなさないのです。結果として不動産担保ローンの審査は通らない形になってしまうのです。
自分の所有している不動産が「不動産担保ローンの担保になるかどうか？」は「いくらで売れるのか？」によって決まると言っていいでしょう。
よほど立地が悪くなければ、不動産担保ローンの担保にはなる可能性が高いので心配な方は申込んでみると良いでしょう。
家族所有の不動産も、不動産担保ローンの担保にできる
不動産担保ローンによっては、家族所有の不動産でも不動産担保ローンの担保にすることができます。
例えば、東京スター銀行不動産担保ローンの場合
- 配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有する不動産
であれば、不動産担保ローンの担保にしてお金を借りることができるのです。ただし、この場合は不動産の所有者も連帯保証人になる必要があるため、注意が必要です。連帯保証人というのは、借りている人と同等の返済責任を持ち、金融機関に請求されたら連帯保証人が返済しなければならない思い責任を負うからです。
また、不動産を担保にするということは返済できなければ、家族所有の不動産が売られてしまうことを意味すので、慎重に相談した上で実行する必要があります。
不動産担保ローンの担保設定とは？
不動産担保ローンの利用が決まった場合に、担保にする不動産には、担保設定という作業が行われます。不動産の登記変更を行うのです。「抵当権」「根抵当権」「質権」といったものですが、これらが不動産登記事項に記載されることで、はじめて担保として効力をもつのです。
不動産担保ローンの場合は、「抵当権」「根抵当権」「質権」の3つのうちどれかで担保設定をすることが一般的ですが、「抵当権」「根抵当権」になることが多いです。
「質権」とは
担保にする不動産を債権者が預かる形の担保設定方法です。返済が滞った場合には処分して他の債務者に優先して融資額の回収に充てることができる権利のことをです。「質権」の場合は質権者（債権者）が占有し、その物について他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができるのです。
債務者にとっては、担保にした不動産をそのまま利用することができなくなるため、債務者にとってはデメリットの多い担保設定方法と言えます。そのため、不動産担保ローンで質権を設定するケースは少ないのです。
「抵当権」とは
不動産担保ローンの担保にした物件について、返済が滞った場合には処分して他の債務者に優先して融資額の回収に充てることができる権利のことをです。質権とは違って、引渡しをする必要がなく、物件自体をそのまま債務者が利用し続けることができます。
「根抵当権」とは
不動産担保ローンの担保にした物件について、返済が滞った場合には処分して他の債務者に優先して融資額の回収に充てることができる権利のことをです。「抵当権」との違いは、返済が終了した場合に消滅するのが「抵当権」ですが、「根抵当権」の場合は、返済が終了しても「根抵当権」は消滅しません。
また、お金を借りる可能性がある場合に利用されるのが「根抵当権」で、完済しても消滅しないのでいちいち登記変更をする手間が必要ないのです。「根抵当権」は債権者が一定金額の限度額を設定して、設定するもので、何度でもその限度額の範囲内ならお金を借りる・返済することができるサービスの場合に用いられる担保設定方法です。
不動産担保ローンの場合は不動産に「根抵当権」を設定することが一般的ですが、ローンの借りかたや審査によっては「抵当権」を設定するケースもあります。「質権」を設定することはあまりありません。
