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「不動産担保ローンは、総量規制の対象になるのでしょうか？」不動産担保ローンを比較検討する人の中には、通常のカードローンなどでは総量規制の関係で借り入れが難しいという方も一定数います。今回は、不動産担保ローンと総量規制の関係について、解説します。
総量規制とは？
2010年6月に完全施行された「貸金業法」で決められている法律のことで
年収の3分の1を超える貸付けが原則禁止される
制度のこと
を言います。
つまり、
- 年収300万円の人は、ローン全体で100万円までしか借りられない
- 年収450万円の人は、ローン全体で150万円までしか借りられない
- 年収600万円の人は、ローン全体で200万円までしか借りられない
ことになります。
「でも、住宅ローンを借りたら、100万円、200万円というのは、簡単に超えてしまうんじゃないの？」
総量規制には「除外貸付け」「例外貸付け」というものがあります。
総量規制の「除外貸付け」
- 不動産購入のための貸付け（住宅ローン）
- 自動車購入時の自動車担保貸付け（自動車ローン、マイカーローン）
- 高額療養費の貸付け（医療ローン）
- 有価証券を担保とする貸付け（有価証券担保ローン）
- 不動産（個人顧客または担保提供者の居宅などを除く）を担保とする貸付け（不動産担保ローン）
- 売却予定不動産の売却代金により返済される貸付け（つなぎ融資）
総量規制の「例外貸付け」
- 顧客に一方的に有利となる借換え（借り換えローン、おまとめローンで金利負担が軽減する場合）
- 借入残高を段階的に減少させるための借換え
- 顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付け
- 社会通念上 緊急に必要と認められる費用を支払うための資金（10万円以下、3か月以内の返済などが要件）の貸付け
- 配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付け（配偶者の同意が必要）
- 個人事業者に対する貸付け（事業計画、収支計画、資金計画により、返済能力を超えないと認められる場合）
- 新たに事業を営む個人事業者に対する貸付け（要件は、上記⑥と同様。）
- 預金取扱金融機関からの貸付けを受けるまでの「つなぎ資金」に係る貸付け（貸付けが行われることが確実であることが確認でき、1か月以内の返済であることが要件）
上記のケースでは「総量規制」に該当せずに、年収とは関係なく、いくらでも借りることができるのです。
「顧客に一方的に有利となる借換え」は、どういう条件なら良いのか？
総量規制の「例外貸付け」に該当する「借換え」であるための条件
- 借換えの対象となる債務は、貸金業者からの借入債務全般。銀行からの借入債務や、親族・知人などからの借入債務は対象になりません。
- 「借換え後」の金利が、借換え前の金利を上回らない。
- 返済方法は、約定に基づく返済により段階的に残高を減らしていくことを要件とする。
- 1か月の負担額について、借換え後の負担額が、借換え前の負担額を上回らない。
- 担保・保証に係る要件について、借換え後の条件が、借換え前の条件より厳しくならない。
つまり、貸金業者の借入で、金利が低金利になり、毎月の返済額が軽減され、担保や保証の条件が悪化しない場合は、おまとめローン、借り換えローンも、「総量規制の対象外」になるということです。
不動産担保ローンは、総量規制の対象になるの？対象にならないの？
不動産担保ローンの場合は
総量規制の「除外貸付け」
不動産（個人顧客または担保提供者の居宅などを除く）を担保とする貸付け（不動産担保ローン）
とあるため
基本的には、不動産担保ローンは総量規制に該当ぜず、年収に関係なく、借り入れができます。
しかし、
個人顧客または担保提供者の居宅などを除く
という注意書きがあることに注意が必要です。
- 個人顧客や担保提供者の居宅（自宅・マイホーム）を担保とした不動産担保ローン
の場合は「総量規制に該当する」のです。
これだけが、不動産担保ローンが総量規制に該当するケースです。
- 法人向けの不動産担保ローン → 総量規制に該当しない
- 個人事業主向けの不動産担保ローン → 総量規制に該当しない
- 個人顧客や担保提供者の自宅以外の不動産を担保にした不動産担保ローン → 総量規制に該当しない
- 個人顧客や担保提供者の自宅を担保にして、不動産購入を購入するための不動産担保ローン → 総量規制に該当しない
- 個人顧客や担保提供者の自宅を担保にして、カードローンなどの借り換え・おまとめをするための不動産担保ローン → 総量規制に該当する
- 個人顧客や担保提供者の自宅を担保にして、不動産購入以外に利用する不動産担保ローン → 総量規制に該当する
のです。
ほとんどのケースでは、不動産担保ローンは「総量規制対象外」で利用できますが
個人の方が自宅を担保にして、不動産購入以外の目的で不動産担保ローンを借りる場合に「総量規制」に該当してしまいます。
「カードローンの借り入れ負担が大きく、自宅を担保にして低金利の不動産担保ローンに借り換えたい。」
という場合も、担保条件が無担保のカードローンから借り換え先の不動産担保ローンでは、悪化しているので「総量規制」に該当してしまうのです。
そのため、「貸金業法」が適用されるノンバンクは、個人向けの不動産担保ローンはやらずに、法人・個人事業主向けの不動産担保ローンのみを取り扱っているところが多いのです。
「総量規制」に対象になる不動産担保ローンを利用したい場合はどうすれば良いのか？
銀行の個人向けの不動産担保ローンを利用しましょう。
「貸金業法」という法律は、貸金業者に適用される法律です。
銀行は「貸金業者」ではないため、「貸金業法」には縛られないのです。
銀行は「銀行法」という法律があるのですが、「銀行法」には「総量規制」はないのです。
そのため、
銀行不動産担保ローンでは
「借り換え」「おまとめ」利用で返済額軽減メリットがある
という宣伝をしている銀行も少なくありません。
銀行不動産担保ローンであれば、総量規制が関係ありませんから、借り換えでも、おまとめでも、それ以外の利用でも、問題なく不動産担保ローンを利用することができるのです。
不動産担保ローンを扱う「ノンバンク」は
- 法人・個人事業主向けの不動産担保ローン → 自社でサービス展開する
- 個人向けの不動産担保ローン → 銀行不動産担保ローンの保証会社になる
形を取っているのです。
例：セゾンファンデックス
自社提供している不動産担保ローンは
- 法人・個人事業主向けの不動産担保ローン
それとは別に
- 楽天銀行不動産担保ローンの保証会社に入ることで個人向けの不動産担保ローンのサービス提供をしている
ことになります。
「総量規制」対象外の個人向けの銀行不動産担保ローン
東京スター銀行スター不動産担保ローン
スター不動産担保ローンは、東京スター銀行が提供している個人向けの不動産担保ローンです。上限金利が業界トップクラスの低金利で、かつ変動金利・固定金利（3年・5年・10年）と住宅ローンのように金利プランが選択可能です。
融資期間最大20年で最大1億円まで借り入れが可能で、事業性資金以外であれば資金使途は自由なので、おまとめローン、借り換えローンとしてもおすすめの不動産担保ローンです。
担保物件は本人以外の所有物件も対象になります。配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有不動産を担保に借り入れをすることが可能です。銀行の信頼性と低金利、サービスの選択肢の多さなど人気が高い不動産担保ローンです。
東京スター銀行スター不動産担保ローンの特徴
- 銀行の不動産担保ローン
- 個人向けの利用であれば資金使途自由
- 上限金利が低金利
- 変動金利・固定金利（3年・5年・10年）で金利選択が可能
- 最大20年で最大1億円まで借り入れが可能
- 配偶者、実父母、実兄弟姉妹の所有不動産を担保に借入も可能
| 人気ランキング | 2位 |
|---|---|
| 不動産担保ローン名 | 東京スター銀行スター不動産担保ローン |
| 金融機関名 | 株式会社東京スター銀行 |
| 本社所在地 | 東京都 |
| プラン名 | 不動産担保ローン／変動金利プラン |
| 下限金利 | 0.85% |
| 上限金利 | 8.80% |
| 事務手数料（税込） | 融資金額の2.2％ |
| 金利タイプ | 変動金利、固定金利（3年、5年、10年）選択可能（年1.30%～8.95%） |
| 申込み可能エリア | 全国 |
| 申込み可能年齢 | 20歳～69歳 |
| その他の申込み条件 | 年収200万円以上の方 |
| 遅延損害金 | 20.00% |
| 保証人 | 原則不要。担保提供者の連帯保証が必要 |
| 申込必要書類 | ご本人さまが確認できる書類（運転免許証など） 収入を証明するもの（源泉徴収票、課税証明書など）納税証明書 不動産関連書類ほか |
楽天銀行不動産担保ローン
楽天銀行不動産担保ローンは、ネット銀行の楽天銀行が提供している個人向けの不動産担保ローンです。上限金利が業界トップクラスの低金利で5年ごとの金利見直しの固定金利プランが選択可能です。
融資期間最大25年で最大3000万円まで借り入れが可能で、事業性資金以外であれば資金使途は自由なので、おまとめローン、借り換えローンとしてもおすすめの不動産担保ローンです。事前審査は最短で翌営業日の回答と審査スピードや融資スピードも早く、上限金利も10％を切る低金利に設定されています。
担保物件は本人以外の親族の所有物件も対象になります。ただし、本人以外の担保提供者の方は連帯保証人になる必要があるので注意が必要です。
また、事務手数料もお借入金額の2.16％（税抜）と高い手数料設定になっているため、注意が必要です。
楽天銀行不動産担保ローンの特徴
- 銀行の不動産担保ローン
- 個人向けの利用であれば資金使途自由
- 上限金利が低金利
- 固定金利（5年）の金利プランが利用可能
- 最大25年で最大3000万円まで借り入れが可能
- 親族の所有不動産を担保に借入も可能
| 人気ランキング | 11位 |
|---|---|
| 不動産担保ローン名 | 楽天銀行不動産担保ローン |
| 金融機関名 | 楽天銀行株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都 |
| プラン名 | 不動産担保ローン |
| 下限金利 | 1.02% |
| 上限金利 | 9.78% |
| 事務手数料（税込） | 融資金額の2.2％（最低38,500円） |
| 金利タイプ | 固定金利（5年で金利見直し） |
| 申込み可能エリア | 全国 |
| 申込み可能年齢 | 完済時年齢～80歳 |
| その他の申込み条件 | - |
| 遅延損害金 | 12.90% |
| 保証人 | 原則不要。共有物件を担保にする場合、物件共有者の連帯保証が必要 |
| 申込必要書類 | 不動産の登記簿謄本/本人確認書類/収入証明書類/担保関係書類/ほか |
