目次


「不動産投資ローンって、本当にメリットがあるの?」
「不動産投資ローンって、どのくらいの金利が適用されるのかわからない。」
「不動産投資ローンって、どうやって手続きを進めるの?」

という相談を受けることは少なくありません。今回は、この課題を解決するべく、実際に筆者が不動産投資で検討している物件に対して「SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産投資ローン【LTV50】」の借入を実行してみました。

筆者の不動産投資の状況と今回借りる不動産投資ローンの条件について

不動産投資の状況

  • 借りる人:筆者の経営する法人
  • 職業:会社経営者(IT・コンサルティング)
  • 資金使途:ビル投資による収益化(自社ビル利用兼)

今回の不動産投資を検討した経緯としては

筆者が経営している会社は、3名で会社経営をしている零細企業です。ただし、ウェブサイト運営事業の方が順調で、1億円程度のキャッシュがある状態になっています。

ウェブサイト運営のビジネスモデルは、かなり不安定なため、安定収益の一部として、不動産投資を検討していました。

1億円のキャッシュを預金したところで、利息は1年で1万円にも満たないのですから、不動産投資で安定した収益が得られれば、人件費の半分程度はカバーできるだろうという考え方です。

その中でも、ビル投資であれば「自社のオフィス家賃が不要になる」「税金対策になる」「都心部であれば空室リスクが低い」「中古ビルでも、空室リスクが低い」という思惑があり、ビル投資を選択しました。

とはいえ、本業が不動産投資ではないので、自己資金を少なく、レバレッジを効かせすぎても、借金が増えてしまうため、自己資金と同額の借入(自己資本比率50%)程度、買える物件を中心に検討しました。

今回、投資を検討したビルの条件は

  • 1億~2億円で変える範囲の中古ビル
  • 駅近5分圏内
  • 東京都23区内
  • ワンフロアの広さはそれほど必要ない(社員数3名のため)
  • エレベーター不要(メンテナンスコストが高くなるため)
  • 一室のみ自社利用、そのほかは賃貸

不動産投資ローンを受ける対象の不動産

  • 購入予定不動産
  • 築年数:24年
  • 建物延べ床面積:230.17㎡
  • 構造:SRC造、5階建・地下1階
  • 土地面積:50.2㎡
  • 土地権利:所有権
  • 場所:東京都文京区
  • 売却価格:1億4,000万円
  • 年間予定賃料収入:891.68万円
  • 1部屋空室あり
  • 表面利回り:年6.37%

この物件の不動産投資ローンを決定する条件として

  • 低金利
  • 銀行からは枠いっぱいまで借りているため、ノンバンクでの借り入れ
  • 自己資金として拠出するのは、7,000万円(売値の50%)

でした。

会社経営をしているので、キャッシュをすべて使ってしまうわけにはいかないため、3,000万円をのこして、7,000万円を自己資金として、7,000万円を借り入れることを検討していました。

以前、利用したことのあるSBIエステートファイナンス様から、ちょうど良い低金利の不動産投資ローンがあるとのことをお伺いしたため、SBIエステートファイナンスの不動産投資ローンを検討しました。その体験談を解説します。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ申込から、融資実行まで

手順その1.SBIエステートファイナンスのウェブサイトに行く

https://www.sbi-efinance.co.jp/

手順その2.SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ仮審査申込

ウェブサイトの「仮審査申込ボタン」をクリックします。

仮審査申込フォームに申込事項を入力します。

  • お名前【必須】
  • 法人名【任意】
  • 申込人【必須】
  • 電話番号【必須】
  • メールアドレス【任意】
  • ご希望金額【必須】
  • 対象物件【必須】
  • 主な資金使途【必須】
  • 不動産の種類【必須】
  • 土地面積【必須】
  • 築年数【必須】
  • 上記以外の対象不動産・その他お問い合わせ内容【任意】

【任意】が多いのですが、どのみち電話で聞かれるのだろうと思って、できるだけ【任意】の項目も埋めて申し込みました。また、半年前に申し込んだときとは、少し入力項目が変わっているようです。資金使途は「不動産購入(投資用) 」としています。

手順その3.SBIエステートファイナンス不動産担保ローンへ仮申込受付のメール

仮申込のメールが届きます。

2018/11/9 (金) 11:12

仮審査申込を受付ました【SBIエステートファイナンス】
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〇〇様

この度は当社WEBサイトより仮審査をお申込いただき誠に有難うございました。

1営業日以内でご連絡を差し上げます。
なお、お急ぎの方はフリーダイヤル 0120-33-4258 (受付時間:月~土 8:50 – 17:30)までお気軽にお電話下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【お問い合わせ内容は下記の通りです】

■お名前
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手順その4.SBIエステートファイナンス担当者から電話連絡

2018/11/9 (金) 11:28

担当者から、電話に連絡が来ます。仮審査をしてから約15分後ぐらいに電話がかかってきました。

担当者:「お問い合わせありがとうございます。SBIエステートファイナンスの担当の〇〇と申します。お申込み内容について少々お伺いしたいのですが、お時間の方はよろしいでしょうか?」

筆者:「はい。大丈夫です。」

担当者:「今回は、不動産投資用の物件の購入を考えられているという形でお間違えありませんでしょうか?」

筆者:「はい。ビルの投資になります。1室は自社で利用することを考えております。また、貴社で【LTV50】という新しい不動産投資ローンを作られたのを聞いて、申込させていただきました。」

担当者:「借入希望金額が7,000万円とのことですが、物件の売価はいくらになりますでしょうか?」

筆者:「1億4,000万円です。」

担当者:「築年数は何年になりますでしょうか?」

筆者:「1994年築なので、24年です。」

担当者:「土地面積は何㎡になりますか?」

筆者:「50.2㎡です。」

担当者:「レントロールなどはございますか?」

筆者:「はい。」

担当者:「年間の賃料収入はどのくらいになりますでしょうか?」

筆者:「不動産屋の試算では、891.68万円、表面利回りで年6.37%となっています。」

担当者:「では、次のステップは、ご面談をさせていただいて、問題なければ本申込という形になります。面談のときに詳しい手続きの流れをご説明させていただきます。」

筆者:「了解しました。」

担当者:「面談のご希望日はいつになりますでしょうか?」

筆者:「11月12日の14時でお願いします。」

担当者:「かしこまりました。面談のときにお持ちいただきたいものは、メールにてお送りいたします。では、11月12日月曜日の14時でお願いします。」

手順その5.SBIエステートファイナンス担当者から面談・必要書類の確認メール

2018/11/9 (金) 12:56

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お世話になります。
11/12日 14時 ご来社頂く際のお持ち物を
ご案内させて戴きます。

物件資料
・謄本
・公図
・地積測量図
・レントロール
・賃貸借契約書
※その他お持ちの資料

会社の決算関係書類
会社の印鑑
会社の社判

をお持ち下さい。

以上よろしくお願い致します。

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手順その6.SBIエステートファイナンスに「面談(本申込)」に行く

2018/11/12 (月):14:00

SBIエステートファイナンスは、新宿住友ビルディングに入っています。

ご担当者の方は写真撮影を了承してくれたので、写真を撮りました。サイトに掲載する旨も伝えています。

必要書類の確認

まずは、必要書類の確認をしてくれました。

担当者:「お持ちいただいた書類を確認させていただいてよろしいでしょうか?」

筆者:「問題ございません。」

担当者:「後程、コピーさせていただいても、よろしいでしょうか?」

筆者:「はい、問題ございません。」

SBIエステートファイナンスの説明

担当者:「弊社は、SBIホールディングスの100%子会社となっておりまして、不動産担保ローンの専門業者です。こちらが会社概要になりまして、新宿の本店と立川、千葉に支店があります。」

不動産投資ローン【LTV50】の説明

担当者:「こちらが不動産担保ローンの長期ローン、不動産購入ローン、不動産投資ローン【LTV50】の資料になります。今回は、不動産投資ローン【LTV50】をご希望と伺っておりますが、弊社の物件評価額がいくらになるのか?にもよりますが、売価の1億4,000万円と同等の評価額で、7,000万円のご融資ということであれば、低金利の不動産投資ローン【LTV50】が利用できます。」

担当者:「不動産投資ローン【LTV50】の金利は、2.4%~6.5%の間で変動金利です。短期プライムレートに連動して、年2回借入金利を見直しています。」

担当者:「事務手数料は、2.16%~2.70%、途中解約の場合は、途中解約時の残元金の3.0%の解約料が発生するのでご注意ください。返済回数は最長300回となります。」

筆者:「不動産投資ローン【LTV50】は、どういう方が利用されているのでしょうか?」

担当者:「投資家の方や不動産会社が多いですね。スルガ銀行の不正問題が発生してからというもの、地銀を中心に不動産投資への融資を絞っている傾向が強いので、問い合わせが増えています。不動産投資ローン【LTV50】は、ある程度の自己資金がある方しか利用できませんが、その分、ノンバンクの中ではかなり低金利、地銀並みの金利で借入ができるので、その点に魅力を感じている方が多いと思います。」

筆者:「わかりました。」

担当者:「借り入れは、個人ではなくて、法人で検討されているんですよね?」

筆者:「はい。その通りです。」

担当者:「その場合は、社長様に連帯保証人になっていただく必要があります。」

筆者:「今回の文京区のビルでも、不動産投資ローン【LTV50】は利用することができますか?」

担当者:「ソシアル系、反社以外のビルであれば、ビル投資の物件でも、不動産投資ローン【LTV50】による融資が可能です。後は、物件の評価がどうなるのか?現地調査を行ってから、最終的にいくらまで融資できるのかが決まってきます。」

筆者:「まずは、現地調査による物件の査定を行っていただきたいのですが・・・」

担当者:「賃貸借契約書、レントロール、仲介不動産会社の情報、登記簿謄本があれば、物件の評価が可能です。」

筆者:「今回の物件の場合は、金利は何%ぐらいで借りることができますか?」

担当者:「決算書を見せていただいても構いませんでしょうか?」

筆者:「はい。こちらになります。」

担当者:「取引先の○○というのは、どのような会社でしょうか?」

筆者:「○○という業種の会社で、弊社の主要顧客です。」

担当者:「借入に○○社というのがありますが、これはどういった借入でしょうか?」

筆者:「私の保有する別会社で、節税のための借り入れをしています。」

担当者:「最終的な金利は、物件の現地調査をしてから、審査部が決定するため、営業担当の過去の事例からの目安でしかありませんが、十分な事業歴と利益率、純資産をお持ちですので、2.4%~6.5%の2.4%に近い金利でご融資ができる可能性があります。」

筆者:「それであれば、申込みたいと思いますので、今後の進め方をお伺いしてもよろしいでしょうか?」
今後の手続きの説明

担当者:「お申し込み書にご記入いただいて、現地調査の手配をいたします。ご希望の融資実行日はいつになりますでしょうか?」

筆者:「早ければ早いほど、良いのですが、最短だとどのくらいになりますでしょうか?」

担当者:「明日、火曜日に現地調査をして、水木の2日間で審査をして、金曜日にご契約と融資実行というのが、最短のスケジュールになります。」

筆者:「それでスケジュールを組んでください。」

担当者:「かしこまりました。」

筆者:「現地調査って何をするんでしょうか?」

担当者:「現地調査は、役所での用途地域の確認、建築審査課での書類の確認、境界線の確認、周辺不動産会社への賃料相場・売買相場のヒアリングなどを行います。」

筆者:「必要書類は何になりますか?」

担当者:「印鑑証明書、納税証明書が必要となります。納税証明書は、「その3の3」(法人税と消費税及地方消費税)と呼ばれるものです。法人事業税、法人都民税の納税証明書も3期分必要になります。」

筆者:「了解しました。」

担当者:「不明点などありましたら、お電話してください。」

筆者:「はい。」

借入申込書

借入申込書を書いて「面談」は終了です。

手順その7.現地調査

2018/06/29 (金):11:00

物件現地(文京区)

現地調査では、担当者の方が来て

  • 物件周辺の写真を撮影
  • 敷地面積などをメジャーで測定

して終了しました。

現地で10分ほど立ち会っただけですが、ご担当者の方は、近隣の不動産会社に周辺相場の聞き込みをしたり、役所で法令の確認をしたり、されていたようです。

手順その8.SBIエステートファイナンスから審査通過のご連絡

2018/11/15(木):17:34

ご融資に係るご条件及び11月6日ご契約とご融資にあたり持参書類の件
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○○さま

お世話になります。
先日はありがとうございました。

審査進めました結果、下記条件となりましたのでご連絡します。
ご融資金額 7千万円
金利    2.40%
契約期間  20年
月々返済額 368,000円

11月16日(金)10時より当社にてご契約及びご実行させていただきますので下記書類をご持参お願いします。

■ 身分証明書1 式運転免証・保険証原本
■ 実印(法人) 1 式
■ 実印(個人) 1 式
■ 収入印紙1 枚200 円
■ 収入印紙1 枚60,000 円
■ 履歴事項全部証明書原本(会社謄本) 1 通2ヶ月以内発行
■ 印鑑証明書原本(法人) 2 通2ヶ月以内発行
■ 印鑑証明書原本(個人) 1 通2ヶ月以内発行  (代表者様)
■ 納税証明書原本5 通
■ 住民票原本1 通
□ 権利書 (識別情報通知) 1 通
■ お利息引落口座 (銀行印) 1 式必ずお持ち下さい

ご不明点あればご連絡ください。
よろしくお願いします。
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手順その9.SBIエステートファイナンスでの「契約」から「融資実行」

2018/11/16 (金):10:00

契約書を交わします。

司法書士が登記に必要な書類に不備がないか確認します。

司法書士が確認して問題がなかった段階で、SBIエステートファイナンスから資金が振り込まれました。

SBIエステートファイナンス不動産担保ローン/不動産投資ローン【LTV50】実際に利用したレビュー

融資条件

金利:2.40%

というのは、銀行の不動産投資ローン・不動産投資融資にそん色のない金利設定となっています。自己資金を50%以上出すからこそ、ノンバンクで実現できる低金利なのですが、不動産投資としても、十分に魅力的な低金利と言えます。

今回の不動産投資の場合

  • 年間不動産収入:8,916,800円
  • 年間ローン返済額:4,416,000円
  • 年間収益:4,500,800円
  • 【コスト削減分】自社の現家賃の年間コスト負担:1,440,000円
  • 収支:5,940,800円

自己資金に対する投資回収の利回り:5,940,800円 / 70,000,000円 = 8.48%

諸費用なども含まれば、だいたい8.0%ぐらいの利回りで回せることになります。

不動産投資が本業だとすれば、やや物足りない利回りですが、リスクをそれほど取らずにこの利回りが実現できて、ウェブサイト運営という本業を安定化させるための不動産投資としては、十分な収益として、満足しています。

融資実行までのスピード

  1. 仮審査申込:2018/11/9 (金) 11:12
  2. 仮審査結果:2018/11/9 (金) 11:28
  3. 面談及び本申込:2018/11/12 (月):14:00
  4. 現地調査:2018/11/13 (火):10:40
  5. 本審査通過連絡:2018/11/15(木):17:34
  6. 契約:2018/11/16 (金):10:00
  7. 振込:2018/11/16 (金):10:40

という流れで融資実行まで完了しました。

仮審査結果通知までの時間:16分
本審査結果通知までの時間:4営業日
融資実行までの時間:5営業日

融資実行まで5営業日というスピードは、十分に早い融資が実現できていると言っていいでしょう。今回は、2番手での買い付けだったため、早く資金を用意できることをアピールして、1番手よりも優先してもらいました。1番手の方は、融資に時間がかかりすぎていたようです。

不動産投資では、融資スピードも重要な要素となってきます。

担当者の対応

今回のご担当者は、不動産投資ローンの担当でしたので、不動産投資に対する知見が深く、いろいろな情報をざっくばらんに教えてくださいました。今回の体験記事では書けないことも含めて、ノンバンクの不動産投資ローンの実情や、最近の金融機関の動向など、新しい気づきもありました。

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申込み可能年齢---
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遅延損害金19.80%19.80%19.80%
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申込必要書類不動産資料/収入証明書類/身分証明書不動産資料/収入証明書類/身分証明書不動産資料/収入証明書類/身分証明書
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